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臺中市政府都市發展局

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本市社會住宅推動目標

  • 最後異動時間:2017-08-07
  • 發布單位:臺中市住宅發展工程處

一、    本市住宅政策願景與目標

為創造市民心中的「移居城市」,提供市民一個「宜居城市」便是本市住宅政策的重要核心,而本市的「宜居城市」建立在安居、安心與安全的三安生活上,不僅提供市民良好居住品質的住宅,更是一個安定的生活環境,因此本市將藉由「提昇居住環境品質」、「提供多元居住協助」與「健全住宅租售市場」等多元方式,達成本市「宜居與移居的城市、移居臺中、生活首都」之政策願景,如圖1。

二、    本市主要住宅課題與社會住宅定位

本市在執行相關住宅業務所遭遇之問題與本市住宅現況問題,共可歸納本市住宅政策推動之課題,大致分為四大面向,包含住宅市場、住宅品質、住宅補貼與社會住宅。

該等課題依據地域特性又分為一般性與區域性,其中一般性課題係指課題屬於臺中市普遍問題,區域性課題則以山、海、屯、都作劃分,整理如表1。

社會住宅的提供主要是解決市民對可負擔住宅的需求問題,並落實居住正義的精神。然而,針對可負擔住宅的提供,具有不同定義與推動方式,如光譜圖(詳圖2)所示,從緊急避難所到可負擔的賃貸及自有住宅均屬提供可負擔住宅的社會住宅,其中,可負擔的住宅可以分為非市場性面向與市場性面向兩種手段切割。

在非市場性方面,最左邊為政府提供的緊急避難所,例如,組合屋與永久屋等;接著為過渡性與支援性住宅,例如,中繼宅,兩者皆屬於暫時性的住宅協助;再來則為社會住宅/租賃救助,屬於永久性的住宅。

目前,本市即將推動之社會住宅係屬於過渡性與支援性住宅,提供青年、勞工朋友與社會經濟弱勢戶,暫時的居住協助,使其生活獲得援助,能自立脫離貧困後,再到市場上自尋房屋。

光譜圖再往右邊發展,則屬市場性面向,包含低於市場租金行情的租賃及自有住宅、可負擔租金的租賃及自有住宅。而本市在市場性的手段即可藉由「租金補貼」、「包租代管」提供居住協助。租金補貼係提供租金補貼費用,供申請者在外承租房屋之租金補貼;而「包租代管」即由政府向民間包租閒置住宅代為管理,修繕後出租予需要居住協助之對象。

三、    本市社會住宅推動構想及策略

本府推動社會住宅,以「一二三」構想持續推動(如圖3):

(一) 一萬戶社會住宅的承諾:以多元住宅補貼方式提供一萬戶的社會住宅。

(二) 二階段的興辦期程:本市分為二階段興辦,一階段4年5,000戶,8年共興辦10,000戶。

(三) 三種管道的持續推動:包含「新建」、「容積獎勵」與「包租代管」等三種管道的持續推動。

為銜接社會住宅興建期間之過渡期,前三年先運用「租金補貼」方式給予市民居住需求的協助(包含租金補貼、房屋利息補貼、房屋修繕補貼及社會局、原民會等相關補貼,約可提供10,000戶補貼戶),俟後續社會住宅陸續完成興建入住後,以循序漸進的方式提供本市社會住宅存量,建立社會住宅為主,租金補貼為輔之住宅政策。

在市長萬戶社會住宅的承諾之下,本市社會住宅的推動期程分為二階段,第一階段即4年完成興辦5,000戶,並在第二階段完成8年興辦10,000戶社會住宅存量的目標,並運用「新建」、「容積獎勵」與「包租代管」等3種管道持續推動本市社會住宅,期有效達成對於勞工、青年朋友及社會經濟弱勢族群之居住協助。

依據住宅法規定,直轄市、縣(市)主管機關視社會住宅之需求情形,於必要時得依「新建」、「利用公共建物增建、修建、修繕、改建」、「接受捐贈」、「購買建築物」、「承租民間住宅並轉租及代為管理」、「獎勵、輔導或補助第五十二條第二項租屋服務事業承租民間住宅並轉租及代為管理,或媒合承、出租雙方及代為管理」、「辦理土地變更及容積獎勵之捐贈」、「其他經中央主管機關認定之方式」等方式取得社會住宅。而本市在推動社會住宅的過程中,採多元策略方式,積極增加社會出租住宅存量,主要架構在「新建」、「容積獎勵」與「包租代管」等3大面向,分述如下:

(一)   新建

在4年5,000戶的社會住宅存量目標之下,新建管道預計約可佔70%的社會住宅存量,並可分為「政府自建」及「民間參與」2種方式:

1、政府自建:

本市設定於4年內完成政府自行興建社會住宅2,000戶之目標,並配合山手線的區位發展,興辦期程及位置如圖4所示。

(1)      興建中:豐原區安康段(預計106年底完工)、大里區光正段(預計107年底完工)、太平區育賢段(一期)(預計109年完工)。

(2)      設計監造階段:北屯區北屯段、北屯區同榮段、東區尚武段、東區東勢子段、太平區育賢段(二期)、東區尚武段、東區東勢子段、梧棲區三民段、北屯區東山段及太平區永億段。

(3)      先期規劃階段:潭子區頭家段、霧峰區錦州段。

在政府自建執行時,分別有人力及經費不足之問題,而自建所需經費又包含土地取得費用及工程興建費用,爰此,本市分別提出「成立住宅處」及「成立住宅基金」對策:

  • 成立住宅處:

本市已於106年7月1號成立「臺中市政府住宅發展工程處」,以辦理社會住宅之相關業務,不僅人事、預算及財務自主,更能提高履行特定行政任務之效率,並俟社會住宅開發量至一定數量以上,再視社會住宅後續營運管理需要,成立住宅行政法人。

  • 成立住宅基金:

爲使社會住宅之興辦與營運能有獨立穩定之財源,本市已完成「臺中市住宅基金收支保管及運用辦法」制定程序且成立「住宅基金」,以社會住宅設定融資,作為一種融資管道,並支應自建所需之工程款,目前已編列3.8億預算納入住宅基金,俾利本市推動社會住宅所需經費,減輕財政負擔。

另有關土地取得費用一節,本市刻正積極爭取中央協助修法,包含提高中央土地款補助經費比例、「地方政府經管國有公用不動產相關收入解繳國庫作業要點」及「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」,以利降低社會住宅興辦成本。

2、民間參與:

爲宣導民間參與社會住宅此一政策,本市於104年7月30日辦理「2015年臺中市社會住宅徵求民間投資說明會」,邀請各大金融壽險業者、中部各大建設公司及相關公會與會,目前已針對條件較優之西屯區惠來厝段基地作為首案,現採促參方式進行中,另有北屯區太原段、東區練武段等2筆民間參與社會住宅評估基地。

為提高民間參與興辦社會住宅之意願,本市運用「獎勵民間投資興辦策略,強化民間參與。

(二)   容積獎勵及其他

本市社會住宅存量約25%採容積獎勵或其他方式辦理,分述如下:

1、都市更新:

以都市更新方式取得社會住宅所需樓地板面積,目前有豐原區火車站後站都市更新案,估計約可提供72戶社會住宅存量。

2、容積獎勵:

本市三讀通過《都市計畫法臺中市施行自治條例》增訂條文第四十八條之一修正案,增訂建築物提供部分樓地板作社會住宅使用者,得免計容積並得依其實際設置容積獎勵樓地板面積之一倍獎勵,不受第四十七條容積上限規定。

3、公共設施通盤檢討:

透過全市性公共設施通盤檢討,釋出無使用需求之公共設施用地,或以變更回饋之土地,興建社會住宅。

4、利用公有建物增建、修建、修繕、改建:

如921新社區(大里、太平、東勢、石岡)暨國宅,以及空閒或低度使用之公有建物,透過適度修繕予以轉型為社會住宅使用。

(三)   包租代管

本市社會住宅約有5%存量採包租代管制度辦理,鼓勵民間活化空餘屋、推動「包租代管」制度,與稅務單位研議以租稅獎勵或補貼手段等稅制調整與修正事宜,鼓勵房東釋出空屋,作為推動「包租代管」制度之誘因,將空屋轉化為社會住宅,滿足青年、勞工、弱勢族群的居住需求,不僅可快速提供社會住宅需求量,亦可減少本市空屋過多之問題。

本府於106年配合中央試辦1600戶,另亦爭取中央修訂所得稅、房屋稅、地價稅等相關稅法以刺激民間空屋進入公開市場出租。

除上述4年5,000戶社會住宅外,本市亦持續評估適宜興辦社會住宅之基地,如潭子頭家段、霧峰區錦州段等基地,配合前述策略,納入第二階段完成8年興辦10,000戶社會住宅存量之目標。

四、    本市社會住宅特色及選址原則

爲使本市市民在經濟能力範圍內,享有適宜的居住環境,並使勞動與青年族群根留臺中、促進地區經濟發展,本府積極擴大社會住宅供給,推動區位好、建物好、機能好、租金公道(三好一公道)之社會住宅,說明如下:

(一)   區位好:選擇人口密集、交通便利區或工業區附近等區位好的土地優先興辦社會住宅。

(二)   建物好:結合綠建築與通用設計精神,考量附設托幼托老與開放共享的公共設施等,提供適合市民租用的好建築。

(三)   機能好:考量食、衣、住、行、育、樂等生活機能,透過公共空間加值利用,提升社會住宅的生活機能與就業機會。

(四)   租金公道:以低於七成市場租金行情出租給具條件的一般戶;弱勢戶依可負擔能力另訂之。提供本市勞工與青年好的租屋選擇。

另本市社會住宅選址原則,將同時考量需求面及供給面,以下就需求區位及供給條件分述說明:

(一)   潛在需求區位,可從6項指標綜合來看,包含:租用數、租金行情、歷年年申請租金補貼人數、弱勢人數(包含低收入戶人數、身心障礙者人數及獨居老人人數)、行政區鄰近工業區及社會人口增加數等6項,如此可綜合推估青年勞工及弱勢戶之潛在需求區域,需求愈高之區域,即是潛在社會住宅需求愈多之區域,該需求強度可劃分為區域需求高、區域需求中高、區域需求中低與區域需求低,需求高區域多落在都區及屯區。

(二)   基地供給條件,依本市社會住宅基地選址原則評估土地是否適宜興辦社會住宅:

1、交通便捷:臨10公尺以上計畫道路為優先考量。

2、基地規模:基地形狀方整且面積在3,000m2以上。

3、土地權屬:產權清楚為公有者 (國有、縣市有、國營事業土地)。

4、地上物少:無須拆遷現有住戶,可以立即興建。

本市社會住宅興建基地來源,除市有土地,亦有國有財產署、國防部等中央機關所提供之國有土地,經檢視符合前開選址原則者,將由業務單位提本市「住宅諮詢委員會」會前會建議,再送本市住宅諮詢委員會進行決議。

五、屬於臺中在地的社會住宅──「共好計畫」

「共好計畫」主要建構在「好社福」、「好會秀」、「好住處」、「好宅居」等四個基礎上,勾勒出屬於臺中市社會住宅的概念:

(一) 好社福:   社會福利為臺中市社會住宅的亮點之一,為持續強化社福功能角色,本市採社福空間劃設(硬體)及社福資源照護導入(軟體)雙軌併行來推動,並架構出「60坪社會服務站」、「社會福利設施」、「各弱勢別社政主管機關介入照護」等三層次的社福照護體系以實踐多元的社福照護。

(二) 好會秀:   透過種子串連青年創業、社區營造及藝術深根三大面向,讓居民與既有社區融合,且相關社會福利設施及育成店鋪也提供給周邊社區居民使用,擴大使用效益,達成社會投資正循環。

(三) 好住處:   社會住宅不僅是一棟公共建築,面對下個世代的居住形式與社會文化,市府以前瞻且永續的思維,透過政府部門來帶動建築產業對未來居住生活提出更適切的方案,並在每處社會住宅裡落實「移居、宜居」的生活方式,讓新一波住宅運動從臺中開始。

(四) 好宅居:   住宅單元不僅僅是幾房幾廳的空間切割,希望建築師除了考量工程技術的建築生命週期的維護更替、5%無障礙空間的使用可及,更能提出下個世代的居住形態,如何在家與自然環境對話、與家人互相分享生活點滴的空間、餐廳廚房及客廳彼此的活動能互相照望,卻不彼此干擾。在傢俱上提供基本設備及家電,民眾亦可自行選購傢俱,以建構創意居家氛圍,且確保基本採光及通風,給予住戶品質安心及健康舒適的生活實踐。

  • 市府分類: 生活資訊, 市長施政, 都市發展
  • 發布日期:2015-04-29
  • 點閱次數:43935

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